Il diritto di usufrutto è un diritto reale di godimento
Il diritto di usufrutto (art. 978 e segg. c.c.) è un diritto reale di godimento sulla cosa altrui, a termine o per tutta la vita, dai cui il titolare (usufruttuario) ne ricava i frutti pur nel rispetto della sua destinazione economica.
Il diritto di usufrutto può essere legale (stabilito dalla legge), volontario (stabilito dalle parti con apposito contratto), ma può anche essere costituito tramite testamento, acquistato per usucapione o per provvedimento del giudice.
Secondo l’art. 979 c.c. la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario e se si tratta di persona giuridica non può durare più di trent’anni.
L’usufrutto è un diritto reale di godimento e può cessare, oltre che per il non uso del diritto per vent’anni, per la riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona.
Può anche cessare per il totale perimento della cosa su cui è costituito, anche a causa dell’abuso che faccia l’usufruttuario del suo diritto, alienando i beni o deteriorandoli o lasciandoli andare in perimento per mancanza di ordinarie riparazioni.
L’usufruttuario ha il diritto di conseguire il possesso della cosa di cui ha l’usufrutto.
L’usufruttuario può cedere il proprio diritto a terzi (ex art. 980 c.c.) per un certo periodo di tempo o per tutta la durata dello stesso, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo.
Dovere dell’usufruttuario è quello di cedere unicamente il diritto di cui è titolare e di notificare la cessione al proprietario stesso.
L’usufruttuario ha diritto ad un’indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione della cosa ed ha il diritto di eseguire addizioni che non alterino la destinazione economica della cosa, con la possibilità di toglierle alla fine dell’usufrutto.
L’usufruttuario può concludere contratti di locazione aventi per oggetto il bene concessogli in godimento e le locazioni in corso al tempo della cessazione dell’usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata autenticata di data certa anteriore, continueranno per tutta la durata stabilita, ma non oltre il quinquiennio della cessazione dell’usufrutto.
Occorre evidenziare che qualora il nudo proprietario dell’abitazione, alla morte dell’usufruttuario, non intervenisse nel contratto di locazione in essere tra il defunto e il locatario, titolari legittimati di tale rapporto diventerebbero gli eredi del defunto usufruttuario.
Come ribadito dalla Suprema Corte di Cassazione: “In tema di locazione immobiliare, la morte dell’originario usufruttuario locatore del bene, determina la trasmissione della titolarità del rapporto di locazione agli eredi, con possibilità, per essi, di esercitare i diritti e le azioni che derivano dal contratto, senza che il conduttore possa contestarne la legittimazione per il solo fatto che sia venuto meno il diritto reale di godimento”. (Cass. Civ. Sez. III, del 20.07.2016, n 14834).
Il diritto di usufrutto è un diritto reale di godimento e, quindi, le spese e, in generale, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario, così come le spese straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.
Le riparazioni straordinarie sono, invece, a carico del proprietario.
L’usufruttuario è tenuto, per tutta la durata dell’usufrutto, a pagare le imposte, i canoni le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito.
Il nudo proprietario deve pagare i carichi imposti sulla proprietà durante l’usufrutto.
Da quanto sopra emerge come, qualora si desideri concedere il godimento della cosa esclusivamente all’usufruttuario, sia consigliabile pattuire espressamente il divieto per quest’ultimo di cedere il proprio diritto e/o di locare l’immobile a terzi.
Una valida alternativa potrebbe essere individuata nel diritto di abitazione disciplinato dagli artt. 1022 e ss. c.c., ai sensi del quale chi ha diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia, facente parte dei diritti c.d. personalissimi, perché, ai sensi dell’art. 1024 c.c., diritto che non si può cedere o dare in locazione.
Le disposizioni relative all’usufrutto si applicano, in quanto compatibili, anche al diritto di abitazione.
Gli eredi dell’usufruttuario non hanno alcun strumento per impugnare l’atto, a meno che non dimostrino che l’usufruttuario fosse incapace di intendere e di volere al momento della stipula dell’atto di vendita.