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In ambito immobiliare, è di molto interesse la trattazione degli argomenti legati a sfratti e locazioni.
La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
La locazione si distingue per i seguenti caratteri:
– è un contratto consensuale e produce effetti obbligatori tra le parti: difatti, colui che prende in locazione un bene non diviene titolare di alcun diritto reale sul medesimo, bensì solo del diritto a godere del bene nei confronti del locatore, per un dato tempo e per un uso determinato;
– ha per oggetto una cosa mobile o un’immobile;
– una particolare forma (atto pubblico o privato) è richiesta, a pena di nullità, solo per le locazioni immobiliari;
– quanto alla durata, la locazione non può eccedere i trent’anni: si riduce a tale tempo quello, eventualmente superiore, convenuto tra le parti. Se il proprietario aliena il bene locato, l’acquirente è tenuto a rispettare i diritti del locatore, purché la locazione risulti avente data certa anteriore all’alienazione.
Il locatore è obbligato alla consegna della cosa in buono stato di manutenzione, nel senso che la cosa deve essere priva di vizi che possano diminuirne l’idoneità all’uso convenuto; al mantenimento in buon uso, con il correlativo obbligo delle necessarie riparazioni; a garantire il pacifico godimento del conduttore, per l’ipotesi che un terzo pretenda di avere diritti sulla cosa (es. servitù di passaggio).
Il conduttore deve prendere in consegna la cosa; servirsene per l’uso stabilito, osservando la diligenza del buon padre di famiglia; corrispondere il canone stabilito, commisurato alla durata del godimento del bene; restituire la cosa nello stato in cui l’aveva ricevuta, alla scadenza del contratto.
Il procedimento di sfratto è diretto ad ottenere dal giudice l’emanazione di un provvedimento (ordinanza) che convalidi la licenza ovvero lo sfratto per scadenza del termine o per mancato pagamento del canone pattuito, dichiarando, altresì, la risoluzione del contratto.
Il procedimento per convalida di sfratto è in contraddittorio, poiché la parte intimata è posta in grado di contraddire alla domanda proposta nei suoi confronti dall’altra parte, prima che l’organo giudicante pronunci sulla domanda stessa.