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Il Contratto Preliminare di Compravendita

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Il Contratto Preliminare di Compravendita

Il contratto preliminare di compravendita è lo strumento contrattuale con il quale colui che intende vendere o acquistare una casa (o qualsiasi altro immobile) si impegna, per iscritto a pena di nullità (il contratto nullo non produce alcun effetto), a fare ciò.

 

Ebbene, i soggetti che stipulano un contratto preliminare di compravendita si obbligano giuridicamente, con efficacia vincolante tra di loro, ad alienare e ad acquistare l’immobile.

 

Ciò significa che le parti del contratto, ovvero il promittente venditore (colui che desidera vendere l’immobile) ed il promittente acquirente (colui che vuole acquistare l’immobile), si obbligano, rispettivamente, a vendere e acquistare la casa e quindi si impegnano a stipulare un nuovo contratto, il contratto definitivo di compravendita, con il quale avverrà il trasferimento di proprietà.

 

Con il contratto preliminare non ci sarà un trasferimento immediato della proprietà, che potrà avvenire solo con la stipula del contratto definitivo di compravendita.

 

La stipula del contratto preliminare di compravendita è il risultato di  più o meno intense trattative tra le parti.

 

Le trattative possono tradursi nella formulazione di  una proposta scritta e sottoscritta (a pena di nullità) di acquisto, con la quale il promissario acquirente propone al proprietario dell’immobile di venderglielo a determinate condizioni.

 

La proposta di acquisto dovrà contenere tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare di compravendita deve essere portata a conoscenza dell’altra parte.

 

La proposta può anche essere irrevocabile e così il promissario acquirente rimane vincolato ad essa sino alla scadenza del termine indicato nella proposta, senza possibilità di cambiare idea prima della scadenza.

 

Tale proposta irrevocabile perderà qualsiasi efficacia qualora il promittente venditore non la accetti entro il termine in essa indicato.

 

Si evidenzia che all’avvio delle trattative il proprietario-venditore deve mettere a disposizione del promissario acquirente  l’Attestato di Prestazione Energetica dell’edificio (APE), e deve in ogni caso consegnarlo alla fine (ovviamente positiva) delle medesime.

 
Spesso accade che le agenzie immobiliari, qualora intervengano nella fase delle trattative sopra descritta e queste vadano a buon fine, facciano sottoscrivere alle parti una proposta che preveda la necessità di stipulare successivamente un ulteriore contratto preliminare.

 

Tale contratto è chiamato  preliminare di preliminare, ma si tratta di una terminologia impropria, poiché qualora la proposta accettata presenti tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare di compravendita, si deve ritenere concluso già concluso un contratto preliminare di compravendita, senza necessità di stipulare un successivo contratto.

 

Potrà accadere che le parti giungano alla stipula di un altro contratto preliminare  contenente previsioni diverse da quello precedente: in questo caso, il contratto preliminare di compravendita stipulato per primo sarà superato dal successivo.

 

Con il contratto preliminare di compravendita le parti si impegnano a stipulare un nuovo e successivo contratto, chiamato contratto definitivo e, pertanto, il preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo.

 

Tali elementi sono:  il consenso delle parti, la forma scritta, la esatta determinazione del bene immobile, con indicazione dell’indirizzo, delle caratteristiche dell’immobile che si vorrà trasferire  e il prezzo della vendita.

 

In mancanza di tali elementi minimi (consenso delle parti, forma scritta, determinazione dell’oggetto e del prezzo della vendita) il contratto preliminare di compravendita non sarà valido.
Nel contratto potranno poi essere inseriti ulteriori clausole denominate “accessorie” che sono importanti per la tutela di una o dell’altra parte o di entrambe.

 

Le principali e più frequenti tra queste clausole sono:

 

il termine per la stipula del contratto definitivo: nella stragrande maggioranza dei casi le parti prevedono un termine entro il quale dovrà essere stipulato il contratto definitivo di compravendita, termine che di solito viene stabilito in relazione ai tempi necessari alla stipula del mutuo o, nel caso di vendita di immobili ancora da costruire, a quando l’immobile sarà terminato e pronto alla vendita.

 

Il termine può essere semplice o essenziale: nel primo caso, quando una delle parti non voglia o non possa stipulare il contratto definitivo, essa sarà inadempiente e in mora, ma il contratto resterà comunque ancora vincolante, mentre nel caso di termine “essenziale” il suo spirare senza la stipula del rogito notarile comporterà la risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita, senza necessità di ulteriori dichiarazioni;

 

la caparra: alla stipula del contratto preliminare di compravendita di solito il venditore pretende il versamento di una somma di denaro, che costituisce una sorta di prova della serietà dell’impegno delle parti; questa somma di denaro chiamata caparra confirmatoria o acconto prezzo.

 

La distinzione è importante: nel caso di acconto prezzo si ha unicamente un’anticipazione del pagamento del prezzo.

 

Con la caparra confirmatoria le parti convengono che, nel caso in cui tutto proceda regolarmente, la caparra verrà o restituita o imputata a pagamento del prezzo al momento del definitivo.

 

Se una delle parti non vuole stipulare il contratto definitivo o si rende comunque inadempiente ai propri obblighi, a quel punto la parte adempiente potrà scegliere tra due alternative: o chiedere in sede giudiziaria di far eseguire coattivamente il contratto con il riconoscimento del risarcimento del danno e la caparra sarà considerata come un anticipo di pagamento, oppure decidere di recedere dal contratto e nel caso in cui questa parte sia colei che ha versato la caparra potrà pretendere dall’inadempiente la restituzione del doppio, mentre se la parte adempiente è colei che ha ricevuto la caparra, avrà il diritto di trattenerla e di non restituire alcunché.

 

In entrambi i casi la caparra viene considerata come completo e definitivo risarcimento dei danni. Si potrà anche chiedere in via giudiziale, in alternativa alle citate possibilità, anche la risoluzione del contratto per inadempimento di una parte e chiedere la condanna della parte inadempiente al risarcimento del danno.

 

Si capisce, quindi, che prevedere nel preliminare la dazione di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria comporta il vantaggio di imputarla ad una quantificazione forfetaria dei danni in caso di inadempimento, senza necessità di doverli ulteriormente provare, rendendo agevole la definizione del contenzioso.

 

la penale: con questa clausola le parti prevedono che, in caso di inadempimento totale o parziale, la parte inadempiente sarà tenuta a pagare alla’altra una determinata somma, a titolo di risarcimento dei danni.

 

Anche in questo caso si ha una determinazione forfetaria e preventiva dei danni che non ammette ulteriori richieste, salvo che sia prevista la risarcibilità del danno ulteriore. La penale può anche essere prevista per il ritardo, ma  se la penale è eccessiva, il Giudice ha il potere di ridurla ad equità.

 

Il contratto preliminare di compravendita è bene che sia trascritto presso i Registri Immobiliari a tutela della parte promissaria acquirente.

 

Per procedere con la trascrizione, e’ necessario che il contratto preliminare di compravendita sia stato redatto da un notaio nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

 

Trascrivere il contratto preliminare di compravendita è una forma di tutela molto importante, poiché qualsiasi altra successiva trascrizione che riguardi il medesimo immobile non avrà alcun effetto nei confronti del promissario acquirente e, pertanto, non saranno vincolanti nei suoi confronti eventuali vendite, iscrizioni ipotecarie, pignoramenti ecc.

 

La trascrizione del contratto preliminare di compravendita ha, altresì, un effetto prenotativo, perché gli affetti del trasferimento della proprietà retroagiranno alla data di trascrizione del preliminare.

 

Occorre evidenziare che gli effetti prenotativi e di efficacia delle trascrizioni si conservano solo se entro un anno dalla scadenza per la stipula del rogito o entro tre anni dalla trascrizione si addivenga alla trascrizione dell’atto definitivo di compravendita o alla trascrizione della domanda giudiziale di adempimento coattivo, introdotta per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

 

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

 

A tale adempimento sono tenute le parti e anche l’agente immobiliare incaricato della vendita.
La registrazione del contratto preliminare di compravendita va fatta entro 20 giorni  dalla firma del preliminare, oppure trenta giorni se il contratto è redatto con l’intervento di un notaio nella forma della scrittura privata autenticata o dell’atto pubblico.
L’imposta di registro va versata in misura fissa se non v’è pagamento di prezzo.

 

Qualora vi sia corresponsione di un acconto del prezzo, all’imposta in misura fissa bisogna aggiungere anche l’imposta proporzionale  all’acconto, salvo che si tratti operazione imponibile IVA, poiché in tal caso  viene unicamente applicata l’IVA di legge.

 

In presenza di caparra sarà necessario altresì versare un’imposta proporzionale all’importo della caparra.
L’imposta di registro proporzionale (quindi quella riguardante le caparre e gli acconti) pagata in sede di registrazione del contratto preliminare sarà detratta dall’imposta di registro proporzionale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, cioè del rogito notarile.