Covid-19 e locazioni commerciali
Con il presente articolo si analizzerà l’argomento del Covid-19 e locazioni commerciali, alla luce delle nuove disposizioni di contenimento dell’emergenza epidemiologica.
Il decreto “Cura Italia”, all’art. 91, prevede che: “Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardi o omessi adempimenti”.
Pertanto, è esclusa la responsabilità del debitore per l’inadempimento o il ritardo nel compimento dell’obbligazione contrattuale, quale conseguenza del rispetto delle misure di contenimento dell’emergenza da Covid-19.
Conseguentemente, alla luce di quanto sopra esposto, in caso di mancato pagamento del canone di locazione entro la scadenza pattuita, il conduttore inadempiente non dovrà né risarcire il danno nè corrispondere eventuali penali pattuite nel contratto in favore del locatore.
Il numero delle mensilità che potranno essere sospese, ridotte o non versate, dovrà essere accertato caso per caso, gravando sul conduttore l’onere di dimostrare che le misure di contenimento dell’emergenza da Covid-19 hanno inciso in modo rilevante, rendendo impossibile la prosecuzione dell’attività commerciale.
Occorre evidenziare, in ogni caso, come il decreto “Cura Italia”, all’art. 65, abbia comunque riconosciuto in favore di tutti i conduttori che hanno dovuto sospendere la loro attività un credito di imposta pari al 60% del canone di locazione che avrebbero dovuto corrispondere nel mese di marzo.
Inoltre, il conduttore, che desidera proseguire con il rapporto contrattuale, potrebbe chiedere la sospensione temporanea del pagamento del canone di locazione ai sensi dell’art. 1256, secondo comma c.c.
Nello specifico, emergerebbe, infatti, l’ipotesi di impossibilità temporanea di adempiere all’obbligazione contrattuale, determinato dal divieto di esercitare l’attività commerciale, con l’impossibilità per il conduttore di utilizzare l’immobile e di conseguire la liquidità necessaria per provvedere al pagamento del canone di locazione.
Pertanto, in applicazione della suddetta disciplina, il debitore non sarebbe responsabile del ritardo nell’inadempimento, dovuto ad un’impossibilità temporanea.
Si tratta, però, di una posticipazione dell’obbligo in capo al debitore, il quale, cessata tale circostanza, sarà tenuto al pagamento dei canoni precedenti non corrisposti.
Ulteriore possibilità concessa al conduttore in difficoltà, in caso di Covid-19 e locazioni commerciali, sarebbe il richiedere la rinegoziazione delle condizioni economiche del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta, ai sensi dell’art. 1467 c.c.
La richiamata normativa prevede che, qualora si verifichino eventi che rendano eccessivamente oneroso il contratto sottoscritto, nonché gravoso l’adempimento in capo ad uno dei contraenti, le parti possono modificare le condizioni del contratto.
Il locatore potrà essere invitato a rinegoziare, temporaneamente o definitivamente, il contratto di locazione, fino al perdurare della situazione di emergenza da Covid-19.
Sempre ai sensi della suddetta normativa, nei contratti ad esecuzione continuata o periodica, ovvero ad esecuzione differita, qualora la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458 c.c.
Nel caso de quo si ravvisa, infatti, uno squilibrio delle prestazioni che conduttore e locatore reciprocamente devono eseguire, elemento non prevedibile in sede di stipulazione del contratto.
Ancora, il conduttore (così come il locatore), potrebbe chiedere la risoluzione contrattuale per impossibilità totale sopravvenuta ai sensi dell’art. 1463 c.c.
Ciò si verifica qualora la situazione impeditiva non può essere superata con uno sforzo diligente, essendo quest’ultimo il presupposto per la risoluzione del contratto a prestazioni corrispettive.
Il sopra menzionato istituto è applicabile al caso di specie, poiché la circostanza sopravvenuta, ovvero l’emergenza da Covid – 19, riveste i caratteri dell’assolutezza e dell’oggettività, quale evento non prevedibile in sede di stipulazione del contratto di locazione e conseguentemente fatto non imputabile sotto il profilo della colpa alle parti.
Infine, sempre con riferimento al rapporto tra Covid-19 e locazioni commerciali, ulteriore rimedio riconosciuto in capo al debitore è previsto dall’art. 27, ultimo comma, L. 392/1978, che disciplina il recesso dalla locazione commerciale per gravi motivi, dando un preavviso di sei mesi.
Anche quest’ultima soluzione è sicuramente percorribile, poiché la situazione di pandemia e le straordinarie misure di chiusura delle attività disposte dal Governo costituiscono un grave motivo su cui fondare un valido recesso del contratto in essere.