I diritti reali sono quei diritti soggettivi tipici che assicurano al titolare un potere immediato e assoluto sulla cosa.
Essi presentano le seguenti caratteristiche:
- tipicità: a differenza dei diritti di credito, costituiscono un numero chiuso, nel senso che i privati non hanno la facoltà di costituire diritti reali diversi da quelli previsti espressamente dalla legge;
- immediatezza: il diritto reale consente al titolare la diretta soddisfazione dell’interesse attraverso la cosa, che costituisce l’oggetto del diritto, senza che sia necessaria l’altrui cooperazione (come accade, invece, per i diritti di credito);
- assolutezza: il titolare ha la possibilità di far valere il diritto nei confronti di tutti i soggetti, sui quali incombe indistintamente un dovere negativo di astensione, concretantesi nell’obbligo di non impedire l’esercizio del diritto al suo titolare;
- diritto di seguito: il diritto è immediatamente collegato al bene e non alla persona del titolare. Il diritto di seguito esprime, così, il potere di perseguire la cosa presso qualunque soggetto si trovi.
I diritti reali costituiscono una categoria unitaria nella quale si distinguono:
a) la proprietà che, fra i diritti reali, è quello che consente la più ampia sfera di facoltà che l’ordinamento riconosce ai soggetti sulle cose;
b) i diritti reali su cosa altrui, detti anche diritti reali limitati, che si esercitano su cose altrui e si caratterizzano per un contenuto più limitato di quello della proprietà. I diritti reali limitati presentano i seguenti aspetti:
- specialità: mentre il diritto di proprietà rappresenta la regola generale, essi costituiscono l’eccezione;
- limitatezza nel contenuto: i diritti reali parziari consistono in una o più facoltà che il loro titolare può esercitare sulle cose, ma non hanno mai il contenuto pieno ed esclusivo del diritto di proprietà;
- possibilità di estinzione per non uso ventennale (a differenza del diritto di proprietà che è imprescrittibile) o per confusione (che si verifica quando il nudo proprietario del bene diventa, ad es. per successione ereditaria, titolare del diritto limitato o viceversa). In questo caso, il diritto di proprietà si riespande riacquistando la sua pienezza.
I diritti reali su cosa altrui si distinguono a loro volta in:
– diritti reali di godimento, che limitano il potere di godimento del proprietario della cosa, cioè il potere di trarre dalla cosa l’utilità che può dare. Tali diritti sono la superficie, l’enfiteusi, l’usufrutto, l’uso, l’abitazione e le servitù;
– diritti reali di garanzia, che consistono nel vincolo giuridico cui è assoggettata la cosa a vantaggio di un creditore. Tali diritti sono il pegno e l’ipoteca. Essi presentano le seguenti caratteristiche:
- accessorietà a un diritto di credito di cui assicurano l’adempimento;
- la durata limitata, perché sono destinati a venir meno quando la funzione di garanzia cui tendono ha esaurito il suo scopo.